各乡、镇人民政府，各街道办事处，各农场，市府直属各单位：

　　《普宁市“工改工”项目实施管理办法》业经市政府十六届30次常务会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

普宁市人民政府

2024年3月14日

普宁市“工改工”项目实施管理办法

　　第一章  总则

　　第一条  制定依据

　　为进一步提高土地利用效率，拓展产业发展空间，助力制造业高质量发展，大力推进“工改工”，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）、《揭阳市人民政府办公室关于深入推进“三旧”改造工作促进节约集约用地的实施意见》（揭府办〔2018〕90号）、《揭阳市人民政府关于印发推进“工改工”促进产业高质量发展实施意见的通知》（揭府规〔2023〕6号）等文件精神，结合我市实际，提出如下管理办法。

　　第二条  适用范围

　　本办法所称“工改工”是指在普宁市行政区域内，依据国土空间规划保留现状工业（包括工业、仓储、物流等）用地性质，通过新建、改建、扩建等方式进行提质升级改造的存量工业用地项目，包括村镇工业集聚区和国有低效工业用地升级改造。

　　第三条  改造原则

　　规划引领，综合施策。以国土空间规划为依据，以产业发展规划为指引，有效整合规划、土地、产业、环境保护、安全生产、财政、税收等政策，强化产业用地资源保障，促进用地升级改造、产业转型升级。

　　健全机制，分类实施。健全政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的工作机制。职能部门做好全面摸清底数、科学制定改造计划、优化升级改造模式、强化激励约束机制等统筹工作。鼓励市场主体多形式参与，通过利益激励与倒逼促改双向发力，激活市场主体改造动力，加快推进“工改工”工作。

　　改革创新，示范带动。坚持问题导向，瞄准入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题，运用系统改革思维，加快构建开放型、综合性、多元化的政策体系，积极打造试点示范园区，形成行之有效、可复制的改造模式，以点带面加速推进改造。

　　第四条  管理机构及职能

　　（一）市人民政府成立普宁市“工改工”工作领导小组，负责全市“工改工”领导工作，对“工改工”涉及的重大事项进行决策。

　　（二）市国土空间规划委员会负责审议“工改工”涉及的重大问题，并向市人民政府提出审议意见。

　　（三）市自然资源局是“工改工”业务主管部门，负责研究和拟定“工改工”实施意见，在职能范围内开展相关规划编制、改造计划，负责“工改工”项目改造方案的审查报批以及用地报批、土地供应、确权、登记等有关工作，指导和监督各乡镇场街道开展基础数据的调查和“工改工”改造工作。

　　（四）各乡镇人民政府（街道办事处、农场）统筹开展辖区内“工改工”项目改造相关工作，可根据工作需要设立“工改工”改造工作办公室。各乡镇人民政府（街道办事处、农场）负责指导“工改工”改造主体开展改造意愿摸查及表决、组织基础数据调查和公示、公布；负责项目推进过程中涉及的拆迁、宣传发动、信访维稳等工作；负责协助、指导和监督改造主体开展拆迁补偿安置、安全生产、供后监管等工作，维护“工改工”项目实施的正常秩序。

　　（五）发展改革、财政、工业和信息化、生态环境、城管执法、交通运输、公安、人力资源社会保障、卫生健康、文广旅游体育、税务、司法、信访等部门在各自职责范围内做好“工改工”相关工作。

　　第五条  全流程管理要求

　　普宁市“工改工”项目实施以“三旧”改造标图入库图斑为基础，以“工改工”改造单元为基本单位，实行“规划管理、项目实施、项目监管、用地管理”的全流程管理。

　　第二章  规划管理

　　第六条  总体要求

　　实施“工改工”项目应按规定标图入库，根据国土空间规划、现行控制性详细规划或“三旧”改造专项规划作为有序推进的基础和前提，充分衔接相关规划，保证产业用地只增不减，高度重视历史文化保护、树木资源保护。

　　项目权属人按照相关规划、“三旧”改造标图入库情况划定初步改造范围后，向乡镇人民政府（街道办事处、农场）申请纳入年度实施计划，市自然资源局组织编制“工改工”改造年度实施计划，报市人民政府批准。

　　市自然资源局可根据“工改工”需要划定改造单元，组织编制或者修改改造单元范围内的国土空间详细规划，经市人民政府批准后，纳入国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”，作为项目实施的依据。

　　第七条  规划建设要求

　　“工改工”项目改造后容积率原则上不低于2.0（除生产工艺、现状改造、地块形态有特殊要求的项目外，下同）；用于引入符合我市优先或重点发展产业及新兴产业的，改造后容积率原则上不低于3.0。

　　项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的行政办公及生活服务等配套设施，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且计容建筑面积不超过总计容建筑面积的15%。

　　行政办公及生活服务等配套设施独立占地建设的，其用地面积不超过总用地面积的7%。同一土地使用权人相邻多宗国有工业用地可统一规划布局、适度集中建设行政办公及生活服务等配套设施。

　　在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许“工改工”项目将原用于生活服务等的配套设施，建设为保障性租赁住房，土地使用性质不作变更。

　　第八条  改造单元详细规划编制与审批

　　市自然资源局或者乡镇人民政府（街道办事处、农场）可以根据“三旧”改造需要划定改造单元，组织编制或者修改改造单元范围内的国土空间详细规划，并对改造目标、改造模式、公共设施、利益平衡等方面提出具体要求，按照规定报市人民政府批准。

　　一个改造单元可以包括一个或者两个以上的“工改工”改造项目。

　　市自然资源局依据国土空间详细规划确定的改造单元总体指标等内容，可以对改造单元范围内单个地块的规划布局、用地功能、建设指标等方面作出详细规定，报市人民政府批准。

　　第九条  产业导入要求

　　“工改工”项目应符合我市产业发展思路，以及相关产业发展规划、产业园区发展规划等。重点引导发展现代轻工纺织、生物医药与健康、现代农业与食品、电子信息产业、环保装备制造业、新材料产业及相关新兴产业。

　　第三章  项目实施及监管

　　第十条  实施方式

　　（一）改造类型。

　　“工改工”改造类型包括全面改造、微改造和混合改造三种类型。

　　1．全面改造，是指以拆除重建方式对现状工业用地进行再开发。

　　2．微改造，是指维持现状建设格局基本不变的前提下，以整饰修饰、完善公共设施等方式对现状工业用地进行综合整治，原则上实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例不低于5%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。

　　3．混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

　　（二）改造方式。

　　“工改工”包括政府收储、自行改造、合作改造等多种模式。

　　1．政府收储，是指以政府主导征收农村集体土地或收回、收购国有土地使用权纳入土地储备后进行公开出让并由受让人开发建设的情形。政府挂账收储是指政府与原土地权属人签订挂账收储协议时（涉及集体土地的，需先由农村集体经济组织申请将集体土地转为国有），政府暂不支付收储补偿费用，待原土地权属人土地完成土地整理工作，并由政府通过公开交易方式出让土地、收取土地出让金后，再按照相关政策及挂账收储协议约定向原土地权属人进行补偿的政府收储模式。

　　2．自行改造，是指有合法用地手续或依据“三旧”改造政策可完善相关用地手续的现状工业用地，农村集体经济组织或原土地使用权人可根据改造方案办理有关批准手续后自行改造。

　　3．合作改造，是指村集体经济组织通过农村集体资产交易平台或公共资源交易平台以公开方式选择合作单位实施改造；或相邻宗地使用权人合作成立项目公司后实施改造。

　　第十一条  改造主体确认

　　（一）改造主体。

　　政府、土地原权利人（包括土地权属人、承租人等）可作为“工改工”项目改造主体；纳入“三旧”改造的，也可由其他市场主体作为改造主体。

　　（二）改造主体确认。

　　改造方案应由经确认的改造主体负责组织实施。“工改工”项目改造主体主要通过以下方式确认：

　　1．自行改造的，相关土地及房屋权属证明材料视为改造主体资格确认书；经原土地权属人同意由土地实际使用人实施改造的，相关合同或协议视为改造主体资格确认书。

　　2．合作改造的，需要签订项目改造协议，且缴纳第一笔履约保证金。

　　3．国有权属存在多个权利主体的，所有权利主体房地产的相关权益转移到同一主体后，形成改造主体。

　　4．无法将相关权益转移到同一主体的，也可由乡镇人民政府（街道办事处、农场）作为协商的组织者和协调者，组织相关权利主体进行协商，达成一致意见并签署统一改造协议后，形成多方联合改造主体。

　　第十二条  改造方案编制与审批

　　（一）改造方案编制。

　　“工改工”项目应根据国土空间规划、现行控制性详细规划或“三旧”改造专项规划及相关产业规划，在征集改造意愿的基础上，由市自然资源局组织编制改造方案。

　　编制内容原则上包括用地情况、使用现状、规划情况、改造意愿及改造主体情况、改造类型、发展定位与目标、用地方案、交通影响、环境影响、历史文化遗产影响、树木资源影响、社会稳定风险评估及其他与改造项目相关的专项评估、补偿安置方案、拟投入改造资金、资金筹措、开发时序、改造效益分析、实施监管等内容。

　　（二）方案审批。

　　“工改工”项目改造方案由市自然资源局征求相关职能部门意见，报市国土空间规划委员会审议，由市人民政府审批，报揭阳市自然资源局备案。

　　补偿安置方案在改造方案批复之日起，1年内未依法完成相关权利主体表决的，改造方案应当重新报批。

　　“工改工”项目，涉及完善历史用地手续的，由市人民政府按照规定报揭阳市人民政府进行审批。属于省、揭阳市、本市重点产业项目的，按《揭阳市村镇工业集聚区升级改造三年总体计划（2021-2023年）》（揭市自然资发〔2022〕5号）要求选取的先行试点项目、整体连片改造面积不小于50亩或已纳入年度实施计划等的“工改工”项目，试行“随报随审”，加快项目落地实施。

　　第十三条  签订监管协议

　　除由市人民政府作为改造主体实施的改造项目外，由市人民政府与项目改造主体签订实施监管协议（详见附件），明确具体监管措施及项目改造主体责任。

　　项目实施监管协议应主要明确以下内容：

　　（一）改造主体应完成拆迁，并按照拆迁补偿安置方案履行相关补偿、回迁及过渡期安置的义务。

　　（二）项目实施进度安排及完成时限。

　　（三）双方约定的其他事项。

　　第十四条  动态监督管理

　　加强“工改工”改造事中事后监管。依托省“三旧”改造项目监管系统，各乡镇人民政府（街道办事处、农场）要落实部门共同监管责任，依据经批准的改造单元详细规划、改造方案以及签订的项目实施监管协议，对项目实施进展情况进行动态监督管理，并向市自然资源局汇报项目实施进展情况。

　　第四章  用地管理

　　第十五条  用地报批

　　“工改工”项目实施涉及国有土地完善转用、集体建设用地转为国有建设用地、完善土地征收手续、“三地”及其他用地办理转用征收审批的，具体参照《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》规定执行。

　　第十六条  土地置换

　　允许符合国土空间规划的存量建设用地通过土地位置调换等方式进行调整使用。“工改工”用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。涉及上述土地置换的，应遵循“面积相等、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则。

　　第十七条  土地供应方式

　　对纳入“三旧”改造范围的“工改工”项目（含“三地”），除属于政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以协议方式出让给符合条件的改造主体。

　　采用集体建设用地转国有建设用地（以下简称“集转国”）方式的，可以选择公开出让或协议出让的方式供地。

　　采取公开出让方式的，土地供应除正常出让外，还可采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式。

　　因政府实施城市规划进行旧城区改建需易地搬迁的“工改工”项目，可以协议出让方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设，原用地由政府收回。

　　第十八条  地价计收

　　采用“集转国”自行改造，符合“三旧”改造政策，办理协议出让的，按新规划条件下土地市场评估价的30%计收土地出让价款。

　　依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地出让价款。

　　“工改工”项目国有建设用地原始出让年限不足50年的，土地使用权人可申请延长土地使用年限至50年；符合“三旧”改造政策的用地，土地使用年限可按规定重新起算。仅延长土地使用年限的“工改工”项目，需按剩余年限土地市场评估价和延长年限后土地市场评估价差额计收土地出让价款，符合“三旧”改造政策的用地可按差额的50%计收。

　　按照“三旧”改造政策完善历史用地征收手续，办理协议出让手续应缴纳的土地出让价款按新规划条件下的土地市场评估价的30%计收。

　　原划拨国有土地使用权补办出让手续应缴纳的土地出让价款按公开出让土地市场评估价和国有划拨土地市场评估价差额计收土地出让价款，符合“三旧”改造政策的用地可按差额的40%计收。

　　第十九条  优惠措施

　　（一）一般奖补。

　　1．加大金融扶持。鼓励各类金融机构创新金融产品和服务，完善金融支持“工改工”措施，建立“工改工”项目贷款风险补偿机制，增强金融服务实体经济能力。对连片“工改工”项目及纳入重点项目的“工改工”项目，探索开通绿色金融通道。

　　2．土地收储奖补。由政府征收农村集体经济组织土地进行“工改工”的项目，鼓励采用指标折算货币的方式落实留用地，采取此方式落实留用地的，留用地指标可按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%核定。

　　3．改造建设补贴。“工改工”改造类型为全面改造的，全面改造建设的高标准厂房和工业大厦用地（容积率原则上在2.0以上，多层标准厂房一般不低于4层，带工业电梯且符合安全生产和环境保护要求，行政办公及生活配套设施不纳入奖励范围），在项目完成竣工验收并达到监管协议相关约定后，按改造后生产性建筑面积18元/平方米标准给予改造主体一次性补贴，除整体连片改造项目外，单个项目最高不超过100万元，在2025年10月9日前标准厂房已竣工验收后奖励给项目公司。

　　（二）特殊奖补。

　　国有低效工业用地升级改造项目用地指标保障。普宁市通过“三旧”改造获得的奖励用地指标优先用于对固定资产投资额1亿元（含）以上且投资强度不低于300万元/亩和地均税收不低于15万元/亩的先进制造业项目。

　　第二十条  落实区域评估

　　对已完成区域评估的连片改造村镇工业集聚区、“工改工”等项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

　　第二十一条  专项提留资金及出让收益分配

　　（一）专项提留资金。

　　供地后，从土地出让价款收入中剔除掉该宗用地投入各项的成本费用，并从收益中各按10%计提教育资金、农田水利建设资金、保障性安居工程资金三项资金，农业土地开发资金按相关文件规定计提。计提资金需上缴上级的，市财政按规定上缴，留存本级的，市财政按规定用途使用。

　　（二）出让收益分配。

　　“工改工”用地如为新征收的农村集体土地转为国有城镇建设用地，供地时，按比例按市有关规定核算土地出让纯收益分成；属于补缴土地出让价款的，按规定不予收益分配。

　　第五章  附则

　　第二十二条  过渡期政策

　　具有合法用地手续的改造项目，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业；创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体的规划条件的手续时，按相关政策规定办理。

　　第二十三条  解释权

　　本办法由市自然资源局负责解释。

　　第二十四条  有效期

　　本办法自发布之日起实施，有效期2年。实施期间，如遇与国家、省、揭阳市新出台的规定不一致的，按国家、省、揭阳市出台的规定执行；本办法未尽事宜，按照国家、省、揭阳市有关规定执行。

　　附件：“工改工”项目实施监管协议（参考文本）

　　附件：普府规1号.doc

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